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Öffentliches Baurecht

Planungsrecht und Bauordnungsrecht

Grundsätzlich unterteilt sich das öffentliche Baurecht in zwei Bereiche: das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht.

Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, gilt einheitlich im ganzen Bundesgebiet und bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, was, wo und wie in einer Stadt gebaut werden darf. Wichtige gesetzliche Grundlagen sind das Baugesetzbuch ( BauGB ) und die Baunutzungsverordnung ( BauNVO ).
Das Bauordnungsrecht stellt konkrete und detaillierte Anforderungen an Bauvorhaben, insbesondere hinsichtlich der Lage und der Zugänglichkeit auf dem Baugrundstück und der Bauausführung, hauptsächlich unter Sicherheitsaspekten. Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Bestimmungen sind in der Landesbauordnung ( BauO NRW ) enthalten, u.a. auch die formalen Voraussetzungen für das Bauen („Baugenehmigung“).

Das Baunebenrecht umfasst weitere öffentliche Rechtsbereiche, die mit ihren Vorschriften das Bauen betreffen; nachfolgend die wichtigsten: Denkmalschutzrecht ( z. B. Veränderung eines Denkmals oder Bauen in der Nähe eines Denkmals), Straßenbaurecht ( z. B. Bauen an Bundes-, Landes- oder Kreisstraßen), Wasserrecht ( z. B. Bauen in Wasserschutzgebieten, geregelte Abwasserbeseitigung), Landschaftsrecht ( z. B. Bauen im Außenbereich, Natur- und Landschaftsschutz), Immissionsschutzrecht ( z. B. Bauen in der Nähe von störenden Industrie- oder Gewerbebetrieben), Abfallrecht ( z. B. Altlasten, Entsorgung von Baustellenabfällen und Abbruchmaterial).

Bauplanungsrecht
Die für das Bauen wesentlichsten bauplanungsrechtlichen Bestimmungen betreffen zum einen die Bauleitplanung der Städte und Gemeinden und zum anderen die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Die städtebauliche Planung in den Städten und Gemeinden der Bundesrepublik Deutschland stützt sich auf die Bauleitplanung, die im Baugesetzbuch (BauGB) mit dem Flächennutzungsplan (FNP) als vorbereitenden Bauleitplan und dem Bebauungsplan (BP) bzw. dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) als verbindlichen Bauleitplan zweistufig ausgestaltet ist. In diesem Gesetz sind die Verfahren zur Aufstellung der Bauleitpläne genau geregelt, u. a. auch die Bürgerbeteiligung. Hierüber kann man sich in der Planungsabteilung näher informieren.

Planungsabteilung
Rathaus 2.OG
Telefon: 02238 / 808 256

Die Bauleitpläne werden vom Umwelt- und Planungsausschuss öffentlich vorberaten und danach vom Stadtrat in öffentlicher Sitzung beschlossen.

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist wie sämtliche Bebauungspläne in den Räumen der Planungsabteilung einzusehen.

Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt für das ganze Stadtgebiet- wie der Name schon sagt- die geplante Nutzung der Flächen dar, wobei er sich an den übergeordneten Gebietsentwicklungen anpassen muss.

Im Flächennutzungsplan werden unter anderem Flächen für Wohnen, Industrie und Gewerbe, gemischte Nutzungen und Sondernutzungen, die Gemeinbedarfseinrichtungen, die übergeordneten Verkehrsflächen, die Grünflächen, die Wasserflächen, die Flächen für Ver- und Entsorgung, die Flächen für die Landwirtschaft, Wald sowie die Flächen für Natur- und Landschaftsschutz dargestellt. Der FNP bindet vor allem die Stadt bei ihrer verbindlichen Bauleitplanung, also bei Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen und Vorhaben- und Erschließungsplänen.

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines bestimmten, räumlich abgegrenzten Gebietes innerhalb der Stadt. Diese Festsetzungen betreffen die Art der Bodennutzung (z. B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet, Kerngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, Sondergebiet), das Maß der baulichen Nutzung (Verhältnis von überbauter Fläche zur Gesamtfläche des Baugrundstücks, Verhältnis von Geschossfläche zur Fläche des Baugrundstücks, Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe), die durch Baugrenzen und/oder Baulinien zur Überbauung bestimmten Flächen auf den Baugrundstücken, die Verkehrsflächen, die Grünflächen, Pflanzgebote, die Flächen für den Gemeinbedarf etc. Ein Bebauungsplan muss inhaltlich mit den Darstellungen im Flächennutzungsplan übereinstimmen.

Ein Bebauungsplan ist von der Stadt aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist; es besteht aber kein Anspruch auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Bei der Bebauungsplanaufstellung sind die vielfältigen öffentlichen Belange und die privaten Belange z.B. von Grundstückseigentümern gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Im Rahmen eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplanes findet eine gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung der Öffentlichkeit statt.

In der Regel wird durch Aushang in den Schaukästen auf diese Öffentlichkeitsbeteiligung mit den einzuhaltenden Fristen hingewiesen. Die Bürgerinnen und Bürger haben während dieser Zeit die Möglichkeit, sich zu dem behandelten Planverfahren zu äußern. Der Bebauungsplan wird vom Rat der Stadt als Satzung beschlossen und ist nach Inkrafttreten durch ortsübliche Bekanntmachung allgemein rechtsverbindlich. Seine als Planzeichnung und in Textform beschlossenen Festsetzungen sind somit baurechtliche Bestimmungen, die die Bebauung auf den erfassten Grundstücken des Bebauungsplans regeln.

Ein Bebauungsplan kann auch geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; hierfür gelten die gleichen Vorschriften wie für die Aufstellung eines Bebauungsplans.

Vorhaben- und Erschließungsplan

Ein Vorhaben- und Erschließungsplan ist, vereinfacht ausgedrückt, ein von einem privaten Investor angefertigter Bebauungsplan für ein konkretes Bauprojekt, z. B. Errichtung einer Wohnsiedlung mit einer bestimmten Anzahl von Wohngebäuden. Auch ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird vom Stadtrat als Satzung beschlossen. Der Unterschied zum Bebauungsplan besteht vor allem darin, dass der Stadt keine Kosten für die Planung und die Erschließung entstehen. Alle wichtigen Modalitäten werden in einem Vertrag zwischen Stadt und Investor geregelt.

Bei der Beurteilung von Baugesuchen ist eine planungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung durchzuführen. Bei dieser Standortprüfung erfolgt eine Aussage darüber, ob das Vorhaben nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches grundsätzlich zugelassen werden kann.

Jedes Grundstück in einer Stadt, auf dem ein Bauvorhaben verwirklicht werden soll, ist vom Grundsatz her einem der drei nachstehenden planungsrechtlichen Bereiche zuzuordnen:

  • Grundstücke im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans
  • Grundstücke innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
  • Grunstücke im Außenbereich
  • Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans

Das Bauvorhaben, das entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans geplant wird, ist zulässig, sofern die Erschließung gesichert ist und es nicht andere Rechtsgüter verletzt. In diesem Fall besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung bzw. Zulassung der geplanten Bebauung. Die Erschließung (öffentliche oder private Verkehrsfläche, öffentliche Kanalisation, Trinkwasser- und Löschwasserversorgung) muss zum Zeitpunkt, zu dem das Gebäude genutzt werden soll, sichergestellt sein.

In einem Bebauungsplan werden u.a. festgesetzt:

  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung
  • die Bauweise (offen/geschlossen), die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen
  • Flächen für Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze und Garagen
  • Verkehrsflächen
  • öffentlich und private Grünflächen
  • Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Diese Festsetzungen werden unter Verwendung der bundeseinheitlichen Planzeichenverordnung in abstrakter Form in einem Plan dargestellt. Ergänzt wird die zeichnerische Darstellung durch sog. textliche Festsetzungen. Auch gestalterische Anforderungen – z.B. über die Anlage von Vorgärten, die Errichtung von Dachaufbauten etc. - können Gegenstand eines Bebauungsplans werden. Sie finden ihre Rechtsgrundlage in den Örtlichen Bauvorschriften nach Bauordnungsrecht.

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) gilt ebenfalls bundeseinheitlich und beschreibt die Art der in den einzelnen Baugebieten z.B. im Reinen Wohngebiet, im Allgemeinen Wohngebiet, im Mischgebiet, im Kerngebiet, im Gewerbegebiet, im Industriegebiet, im Sondergebiet generell oder nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Des weiteren finden sich in dieser Verordnung Regelungen mit denen das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgelegt werden kann. Hier werden Begriffe des Städtebaurechts definiert und Grenzwerte festgesetzt.

Von Festsetzungen des Bebauungsplanes kann abgewichen werden, sofern solche Ausnahmen ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sind.

Von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes kann im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzlich geregelte Kriterien vorliegen. Hier ist stets zu prüfen, ob es sich um einen begründeten Einzelfall handelt und eine Übertragbarkeit auf andere Grundstücke im Bebauungsplangebiet auszuschließen ist. Nur im Rahmen des vom Gesetzgeber erteilten Ermessens können Befreiungen zugelassen werden. Bei einer Befreiung sind regelmäßig nachbarschützende Belange zu würdigen.

Bauvorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach

  • der Art der baulichen Nutzung
  • dem Maß der baulichen Nutzung
  • der Bauweise
  • der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt
  • außerdem muss die Erschließung gesichert sein.

Die Beurteilung erfordert:

  • eine Bestandsaufnahme der Grundstücke in der näheren Umgebung
  • einen bewertenden Vergleich, ob das, was geplant ist, sich in den vorgegebenen Rahmen einfügt
  • eine Prüfung, ob das Gebot der Rücksichtnahme beachtet ist.

Entspricht die nähere Umgebung einem Baugebiet nach Baunutzungsverordnung, so beurteilt sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben nach seiner Art allein danach, ob sie in dem jeweiligen Baugebiet allgemein zulässig sind.

Bauvorhaben im Außenbereich

Der Außenbereich ist grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Dieser Grundsatz kann nur unter bestimmten Voraussetzungen in folgenden Fällen durchbrochen werden:

  • privilegierte Vorhaben, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen,
  • standortprivilegierte Vorhaben, z. B. Anlagen, die dem Fernmeldewesen oder der
    öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas oder Wasser dienen,
    Windenergieanlagen und sonstige, nicht privilegierte Vorhaben, durch die keine
    Beeinträchtigung öffentlicher Belange eintritt,
  • teilprivilegierte Bauvorhaben, die zulässigerweise errichtet worden sind, also
    Bestandsschutz genießen, z.B. Nutzungsänderungen in bestehenden Gebäuden oder
    erleichterte Zulassung von angemessenen baulichen Erweiterungen.

Auch kleinere Bauvorhaben, die ansonsten ohne Baugenehmigung errichtet werden können, sind im Außenbereich immer genehmigungspflichtig, selten jedoch genehmigungsfähig. Dies gilt vor allem für Ställe, Gartenhütten, Unterstände, die einer nur hobbymäßigen Nutzung dienen sollen.

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht des Landes Nordrhein-Westfalen regelt die materiellen Anforderungen an die Bauausführung und den Ablauf des formellen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahrens.
Die Landesbauordnung (BauO NRW) enthält in Ergänzung zum Städtebaurecht materielle Vorgaben über

  • die Erschließung des Baugrundstücks
  • Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen
  • Feuerwehrzugänge- und Zufahrten
  • Abstände und Abstandflächen von Gebäuden
  • Pflicht zur Schaffung von Stellplätzen und Garagen und deren Lage
  • Gestaltung der Gebäude und des Grundstücks (Örtliche Bauvorschriften)
  • Schaffung von Spielflächen für Kleinkinder
  • Begrünung und Bepflanzung des Gebäudes bzw. des Grundstücks

Kernpunkt des Bauordnungsrechts bilden die bereits im Mittelalter in den Städten entstandenen Brandschutzregeln. Sie differenzieren nach Gefährdungsgrad der Gebäudearten durch Brandeinwirkung. So erklärt sich, dass ein Einfamilienhaus geringere Anforderungen an den baulichen Brandschutz zu erfüllen hat als ein von vielen Menschen aufgesuchtes Kaufhaus, für das Sonderbauvorschriften existieren.

Die Forderung von Brandschutzklassen für Bauteile, Eingrenzung eines Brandes durch Abschottung der Nutzungseinheiten, Anforderungen an Flucht- und Rettungswege, die Brandbekämpfung und die Evakuierung von Benutzern durch die Feuerwehr finden ihren Niederschlag in den bauordnungsrechtlichen Vorschriften. Darüber hinaus werden Anforderungen an die Standsicherheit, den Schall- und Wärmeschutz von Gebäuden, ebenso wie allgemeine Grundanforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen gestellt.

Die Landesbauordnung bestimmt auch die formalen Bedingungen für die Errichtung, den Abbruch, die Instandhaltung und die Nutzung baulicher Anlagen und Einrichtungen: sie nennt Voraussetzungen zur Erforderlichkeit einer Baugenehmigung oder einer Freistellung oder für den völligen Verzicht darauf für bestimmte einfache Vorhaben und Anlagen; sie beschreibt die Prüf- und Genehmigungsverfahren und deren Anforderungen.

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