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Allgemeine Informationen

Das öffentliche Baurecht
Planungsrecht und Bauordnungsrecht

Grundsätzlich unterteilt sich das öffentliche Baurecht in zwei Bereiche: das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht. Mehr Informationen zum Bauordnungsrecht finden Sie hier

Das Bauplanungsrecht, auch Städtebaurecht genannt, gilt einheitlich im ganzen Bundesgebiet und bestimmt, vereinfacht ausgedrückt, was, wo und wie in einer Stadt gebaut werden darf. Wichtige gesetzliche Grundlagen sind das Baugesetzbuch ( BauGB ) und die Baunutzungsverordnung ( BauNVO ).

Bauplanungsrecht
Die für das Bauen wesentlichsten bauplanungsrechtlichen Bestimmungen betreffen zum einen die Bauleitplanung der Städte und Gemeinden und zum anderen die Zulässigkeit von Bauvorhaben. Die städtebauliche Planung in den Städten und Gemeinden der Bundesrepublik Deutschland stützt sich auf die Bauleitplanung, die im Baugesetzbuch (BauGB) mit dem Flächennutzungsplan (FNP) als vorbereitenden Bauleitplan und dem Bebauungsplan (BP) bzw. dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) als verbindlichen Bauleitplan zweistufig ausgestaltet ist. In diesem Gesetz sind die Verfahren zur Aufstellung der Bauleitpläne genau geregelt, u. a. auch die Bürgerbeteiligung. Hierüber kann man sich im Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie näher informieren.
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie
Rathaus 2.OG
Telefon: 02238 / 808 256

Die Bauleitpläne werden vom Planungsausschuss (vormals Umwelt- und Planungsausschuss) in öffentlicher Sitzung vorberaten und danach vom Stadtrat in öffentlicher Sitzung beschlossen.

Pläne

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan der Stadt Pulheim ist - wie sämtliche Bebauungspläne- in den Räumen des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtplanung und Demografie einzusehen.
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt für das ganze Stadtgebiet- wie der Name schon sagt- die geplante Nutzung der Flächen dar, wobei er sich an den übergeordneten Gebietsentwicklungen anpassen muss. Im Flächennutzungsplan werden unter anderem Flächen für Wohnen, Industrie und Gewerbe, gemischte Nutzungen und Sondernutzungen, die Gemeinbedarfseinrichtungen, die übergeordneten Verkehrsflächen, die Grünflächen, die Wasserflächen, die Flächen für Ver- und Entsorgung, die Flächen für die Landwirtschaft, Wald sowie die Flächen für Natur- und Landschaftsschutz dargestellt. Der FNP bindet vor allem die Stadt bei ihrer verbindlichen Bauleitplanung, also bei Verfahren zur Aufstellung von Bebauungsplänen und Vorhaben- und Erschließungsplänen.

Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines bestimmten, räumlich abgegrenzten Gebietes innerhalb der Stadt. Diese Festsetzungen betreffen die Art der Bodennutzung (z. B. reines Wohngebiet, allgemeines Wohngebiet, Dorfgebiet, Mischgebiet, Kerngebiet, Gewerbegebiet, Industriegebiet, Sondergebiet), das Maß der baulichen Nutzung (Verhältnis von überbauter Fläche zur Gesamtfläche des Baugrundstücks, Verhältnis von Geschossfläche zur Fläche des Baugrundstücks, Zahl der Vollgeschosse, Gebäudehöhe), die durch Baugrenzen und/oder Baulinien zur Überbauung bestimmten Flächen auf den Baugrundstücken, die Verkehrsflächen, die Grünflächen, Pflanzgebote, die Flächen für den Gemeinbedarf etc. Ein Bebauungsplan muss inhaltlich mit den Darstellungen im Flächennutzungsplan übereinstimmen.

Ein Bebauungsplan ist von der Stadt aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung erforderlich ist; es besteht aber kein Anspruch auf die Aufstellung eines Bebauungsplanes. Bei der Bebauungsplanaufstellung sind die vielfältigen öffentlichen Belange und die privaten Belange z.B. von Grundstückseigentümern gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Im Rahmen eines Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplanes findet eine gesetzlich vorgeschriebene Beteiligung der Öffentlichkeit statt. In der Regel wird durch Aushang in den Schaukästen auf diese Öffentlichkeitsbeteiligung mit den einzuhaltenden Fristen hingewiesen. Die Bürgerinnen und Bürger haben während dieser Zeit die Möglichkeit, sich zu dem behandelten Planverfahren zu äußern. Der Bebauungsplan wird vom Rat der Stadt als Satzung beschlossen und ist nach Inkrafttreten durch ortsübliche Bekanntmachung allgemein rechtsverbindlich. Seine als Planzeichnung und in Textform beschlossenen Festsetzungen sind somit baurechtliche Bestimmungen, die die Bebauung auf den erfassten Grundstücken des Bebauungsplans regeln.

Ein Bebauungsplan kann auch geändert, ergänzt oder aufgehoben werden, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; hierfür gelten die gleichen Vorschriften wie für die Aufstellung eines Bebauungsplans.

Vorhaben- und Erschließungsplan

Ein Vorhaben- und Erschließungsplan ist, vereinfacht ausgedrückt, ein von einem privaten Investor angefertigter Bebauungsplan für ein konkretes Bauprojekt, z. B. Errichtung einer Wohnsiedlung mit einer bestimmten Anzahl von Wohngebäuden. Auch ein vorhabenbezogener Bebauungsplan wird vom Stadtrat als Satzung beschlossen. Der Unterschied zum Bebauungsplan besteht vor allem darin, dass der Stadt keine Kosten für die Planung und die Erschließung entstehen. Alle wichtigen Modalitäten werden in einem Vertrag zwischen Stadt und Investor geregelt.

Bei der Beurteilung von Baugesuchen ist eine planungsrechtliche Zulässigkeitsprüfung durchzuführen. Bei dieser Standortprüfung erfolgt eine Aussage darüber, ob das Vorhaben nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches grundsätzlich zugelassen werden kann.

Jedes Grundstück in einer Stadt, auf dem ein Bauvorhaben verwirklicht werden soll, ist vom Grundsatz her einem der drei nachstehenden planungsrechtlichen Bereiche zuzuordnen:

  • Grundstücke im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans
  • Grundstücke innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils
  • Grunstücke im Außenbereich

Bauvorhaben im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans

Das Bauvorhaben, das entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans geplant wird, ist zulässig, sofern die Erschließung gesichert ist und es nicht andere Rechtsgüter verletzt. In diesem Fall besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung bzw. Zulassung der geplanten Bebauung. Die Erschließung (öffentliche oder private Verkehrsfläche, öffentliche Kanalisation, Trinkwasser- und Löschwasserversorgung) muss zum Zeitpunkt, zu dem das Gebäude genutzt werden soll, sichergestellt sein.

In einem Bebauungsplan werden u.a. festgesetzt:

  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung
  • die Bauweise (offen/geschlossen), die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen
  • Flächen für Nebenanlagen, Flächen für Stellplätze und Garagen
  • Verkehrsflächen
  • öffentlich und private Grünflächen
  • Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Diese Festsetzungen werden unter Verwendung der bundeseinheitlichen Planzeichenverordnung in abstrakter Form in einem Plan dargestellt. Ergänzt wird die zeichnerische Darstellung durch sog. textliche Festsetzungen. Auch gestalterische Anforderungen – z.B. über die Anlage von Vorgärten, die Errichtung von Dachaufbauten etc. - können Gegenstand eines Bebauungsplans werden. Sie finden ihre Rechtsgrundlage in den Örtlichen Bauvorschriften nach Bauordnungsrecht.

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) gilt ebenfalls bundeseinheitlich und beschreibt die Art der in den einzelnen Baugebieten z.B. im Reinen Wohngebiet, im Allgemeinen Wohngebiet, im Mischgebiet, im Kerngebiet, im Gewerbegebiet, im Industriegebiet, im Sondergebiet generell oder nur ausnahmsweise zulässigen Nutzungen. Des weiteren finden sich in dieser Verordnung Regelungen mit denen das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan festgelegt werden kann. Hier werden Begriffe des Städtebaurechts definiert und Grenzwerte festgesetzt.

Von Festsetzungen des Bebauungsplanes kann abgewichen werden, sofern solche Ausnahmen ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen sind.

Von den zwingenden Festsetzungen des Bebauungsplanes kann im Einzelfall befreit werden, wenn bestimmte gesetzlich geregelte Kriterien vorliegen. Hier ist stets zu prüfen, ob es sich um einen begründeten Einzelfall handelt und eine Übertragbarkeit auf andere Grundstücke im Bebauungsplangebiet auszuschließen ist. Nur im Rahmen des vom Gesetzgeber erteilten Ermessens können Befreiungen zugelassen werden. Bei einer Befreiung sind regelmäßig nachbarschützende Belange zu würdigen.

Kontakt

Alte Kölner Straße 26
50259 Pulheim

Telefon: 02238 - 808-0
Telefax: 02238 - 808-345

www.pulheim.de
stadtpulheim@pulheim.de

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Zusätzlich im Einwohnermeldeamt
Dienstag 16.00 Uhr – 18.00 Uhr
Donnerstag 18.00 Uhr – 19.00 Uhr


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